De Starterslening, een steuntje in de rug voor woningkopers
De gemeenteraad van Bergen op Zoom heeft bij raadsbesluit d.d. 22 maart 2007 de VROM Startersregeling ingevoerd. Met deze regeling kunnen starters op de woningmarkt een aantrekkelijke starterslening afsluiten voor het aankopen van een eerste koopwoning. De VROM Starterslening wordt namens de gemeente verstrekt door stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Deze Starterslening bestaat voor 50% uit gemeentelijke gelden vanuit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en voor 50% uit een VROM-bijdrage. De minister van VROM heeft hiertoe voor gemeenten met een starterslening (thans ruim 90 gemeenten) ? 40 miljoen beschikbaar gesteld.
De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de totale aankoopkosten (verwervingskosten) van de woning. Het is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De lening vormt een aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. De Starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de starter. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Daarna kan de starter het inkomen laten hertoetsen om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de eigenaar na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan betalen. Aflossing en rente op de Startersleningen komen weer terug in het gemeentelijke fonds en vormen een zogenaamd Revolving Fund, zodat er onafgebroken geld beschikbaar komt voor nieuwe leningen.
De Starterslening kan voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen worden verstrekt.
Maximale verwervingskosten
Het niveau van de koopsommen van starterswoningen ligt voor bestaande woningen tussen ? 120.000,-- en ? 175.000,-- en voor nieuwbouwwoningen tussen ? 160.000,-- en ? 185.000,--. Hier bovenop komen de bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting. Voorts is de verwachting dat ook de komende jaren koopsommen van nieuwbouwwoningen en bestaande woningen zich zullen blijven ontwikkelen. Gelet op het bovenstaande zijn de maximale verwervingskosten van de woning vastgesteld op ? 200.000,--.
Maximale hoogte Starterslening
De VROM Starterslening bedraagt het verschil tussen de verwervingskosten van de woning en het hypotheekbedrag dat de starter op basis van zijn/haar inkomen maximaal kan financieren volgens de normen van de NHG. Gelet op de voor starters optredende tekorten bij de maximaal te verkrijgen hypotheekbedragen met NHG, is de maximale hoogte van de VROM Starterslening in onze gemeente bepaald op ? 30.000,--.
Verordening VROM Startersregeling
De verordening is van toepassing op leningaanvragen van één- of meerpersoonshuishoudens, die voor het eerst zelfstandig willen gaan wonen of woonachtig zijn in een huurwoning met een (gezamenlijk) bruto jaarinkomen van maximaal € 40.000,--. Er is verder geen voorwaarde gesteld aan de doelgroep met betrekking tot een minimale duur van woonachtig zijn in onze gemeente. Achtergrond hiervan is om ook starters die (bijvoorbeeld wegens studie) elders woonachtig zijn en zich weer in onze gemeente willen vestigen het gebruik van de Startersregeling mogelijk te maken.
Voor starters bestaat er ook een rijkssubsidieregeling, op basis van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW+). SenterNovem voert de Koopsubsidie uit in opdracht van het Ministerie van VROM. Zie hiervoor de website www.senternovem.nl. Het is niet toegestaan de VROM Starterslening in combinatie met Koopsubsidie BEW+ in te zetten voor een individueel startershuishouden.
Totaalbedrag startersleningen
Er kunnen slechts leningen worden toegewezen tot een door het college jaarlijks vast te stellen totaalbedrag (zgn. toekenningsplafond). Het bedrag wordt jaarlijks door burgemeester en wethouders vastgesteld en is afhankelijk van de aflossingen en betaalde rente die in het gemeentelijke startersfonds zijn teruggevloeid. Het geld dat is teruggevloeid kan namelijk weer worden ingezet voor het verstrekken van nieuwe startersleningen.
Drie voorbeelden Starterslening:
Voorbeeld 1
Verwervingskosten woning (koopsom incl. aankoopkosten) € 170.000,-
Maximale hypotheek NHG op basis van inkomen € 145.000,-
Starterslening € 25.000,-
Voorbeeld 2
Verwervingskosten woning (koopsom incl. aankoopkosten) € 190.000,-
Maximale hypotheek NHG op basis van inkomen € 170.000,-
Starterslening € 20.000,-
Voorbeeld 3
Verwervingskosten woning (koopsom incl. aankoopkosten) € 180.000,-
Maximale hypotheek NHG op basis van inkomen € 165.000,-
Starterslening € 15.000,-
Onderstaand wordt de belangrijkste informatie over de Starterslening samengevat en toegelicht.
Wat is de VROM Starterslening?
U wilt voor het eerst een woning kopen? Dat kan een nieuwbouwwoning, een bestaande koopwoning of uw huidige huurwoning zijn. Als u een bepaalde woning op het oog heeft kunt u uw bank of hypotheekadviseur de maandelijkse lasten laten berekenen. Blijken de woonlasten te hoog voor uw inkomen dan kunt u bij de gemeente een Starterslening aanvragen.
De Startersregeling biedt starters tot een bepaalde inkomensgrens de mogelijkheid om de woonlasten van hun eerste koopwoning te verlagen. Dat gaat met behulp van een aantrekkelijke lening. Met deze lening kunt u in de meeste gevallen toch de woning kopen die u op het oog heeft.
Werking Starterslening
De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van uw woning en het maximale bedrag dat u – op basis van uw inkomen – bij de bank kunt lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
De Starterslening kent een rente vaste periode van 15 jaar. De eerste drie jaar daarvan betaalt u geen rente en aflossing voor de Starterslening. Dat scheelt behoorlijk in uw woonlasten. Pas na drie jaar gaat u rente en aflossing betalen, tenminste als uw inkomen voldoende gestegen is. Is dit niet het geval, dan kunt u een hertoetsing aanvragen en gaat u een maandlast betalen die past bij het inkomen dat u op dat moment heeft. Na het zesde, tiende en vijftiende jaar bekijkt stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) uw inkomen opnieuw.
Totale financiering
De totale financiering van uw huis bestaat uit een normale (eerste) hypotheek en – als aanvulling daarop - de Starterslening. De (eerste) hypotheek moet een rente vaste periode hebben van 10 jaar en kunt u afsluiten bij de bank van uw keuze. De Starterslening sluit u af bij SVn.
Beide leningen (1ste hypotheek + Starterslening) moeten voldoen aan de voorwaarden van de NHG. Dit houdt in dat beide leningen samen niet meer mogen bedragen dan de verwervingskosten van de woning. De verwervingskosten zijn de koopprijs van uw woning vermeerderd met een vaste opslag van 8% bij een nieuwbouwwoning of 12% bij een bestaande woning.
Aanvragen Starterslening
Informeer bij de gemeente of u voor de Starterslening in aanmerking komt. Zo ja, dan krijgt u van de gemeente een aanvraagformulier voor de Starterslening. Dit formulier stuurt u – voorzien van alle gevraagde gegevens en bijlagen – naar SVn. Hierna ontvangt u een toewijzingsbrief van de gemeente. Hierin staat het bedrag, de looptijd en het rentepercentage van uw Starterslening.
Afsluitkosten
SVn brengt u 1,5% afsluitkosten over de Starterslening in rekening. Deze kosten kunt u aftrekken van de inkomstenbelasting.
Naar de notaris
SVn stuurt de benodigde stukken naar de notaris. U maakt een afspraak met de notaris voor het passeren van de akte van uw Starterslening en van de akte van uw hypotheek. Beide leningen moeten gelijktijdig passeren.
Hoe wordt de Starterslening uitbetaald?
Nadat u de hypotheekakte voor uw Starterslening hebt ondertekend, kan SVn het leningbedrag uitbetalen. Bij de aankoop van een bestaande woning wordt het hele bedrag – onder aftrek van de afsluitkosten (1,5% over de hoofdsom van de Starterslening) en de borgtochtprovisie voor de NHG (0,40% over de hoofdsom van de Starterslening) - in één keer aan de notaris uitbetaald. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is de hoofdsom van de Starterslening vaak lager dan de 1e termijn (grondkosten). SVn betaalt in dat geval de Starterslening ook rechtstreeks uit aan de notaris. In het geval dat de Starterslening hoger is dan de 1ste termijn wordt de rest van het bedrag bij SVn in een bouwkrediet gestort. Dit bedrag wordt dan gebruikt voor (gedeeltelijke) betaling van de tweede termijn. U dient deze betaling zelf op te vragen. Dit kan door middel van een SVn declaratieformulier. Het bouwkrediet stopt zodra het laatste bedrag is uitbetaald.
Hertoetsing
De offerte van de Starterslening is zo opgesteld dat u na een renteloze en aflossingsvrije periode van drie jaar in principe de volledige maandlast (rente + aflossing op basis van een annuïteiten lening) over de lening gaat betalen.
Denkt u dat uw inkomen op dat moment nog ontoereikend is om de volledige maandlast te kunnen betalen, dan kunt u bij SVn een hertoetsing aanvragen. Aan de hertoets zitten wel éénmalige kosten verbonden.
Bij de hertoetsing wordt de maandlast van de Starterslening door SVn aangepast aan het dan actuele huishoudinkomen. De hertoetsmomenten zijn na het 3de, 6de, 10de en 15de jaar. Vanaf het moment dat u de volledige maandlast over de Starterslening betaalt vindt er verder geen hertoetsing meer plaats.
Als uit de vierde (en laatste) hertoets in het 15e jaar blijkt dat uw inkomen nog niet toereikend is, blijft de dan vast te stellen maandtermijn voor de gehele resterende looptijd van toepassing. Aflossing vindt dan uitsluitend plaats bij verkoop van de woning of na 30 jaar.
Bron: gemeente Bergen op Zoom